Q：法拍屋得標後有點交及不點交，拍賣狀況又有哪些不點交情形？
(承上篇)
(六)建物占用鄰地部份不點交
此案例多數發生在透天之建築物，房屋建築人因有意或無意，在建築的同時越界建築；因鄰地所有權人無主張權利或水利地佔用而發生越界建築，造成佔用的鄰地，法院拍賣條件通常定為使用關係由拍定人自理，此部分列為不點交，應買人應注意其使用風險或可能衍生來的法律訴訟、佔用租金之請求、訴訟請求拆屋還地，此部份之不點交存在的風險因素，應加入購入成本，事前盡量做好標前之協商簽訂協議，否則不可貿然投標。
但反向思考建築物物權大過於地權，縱使房屋建築越界建築超過鄰地，鄰地的所有權人也不能自行拆除地上物，實務上也發生過，自行猜拆除他人之違建而被起訴毀損的案例；執行拆除必須要公法執行賦予權利的人員，非一般大眾即可自行拆除，縱使相對人是違章或越界建築，也需依法取得執行名義才可拆屋；所以兩造和諧善意的協商對兩者都有益處。
(七)供公眾之通行道路用地不點交
法院拍賣公告上雖註記【00-00地號土地現況為道路，土地之實際使用情形應由投標人自行查明，於拍定後不點交。】
拍賣條件僅係就拍賣標的物為形式審查，既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者即屬欠缺「土地權能」之土地，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益；該規定雖與憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能互相衝突。
然該解釋要旨係在保障既成道路權利人之利益，雖基於公用地役關係致既成道路所有權人對土地之使用收益受限，惟其受限程度應僅限於不得有妨礙公用地役關係之範圍內，但如該土地被人佔用時非表示所有人不得主張其法律上之實體權利，因此，
道路用地因為權利人特別犧牲利益為提供大眾通行，如因定為點交則影響多數人的公眾通行及土地使用效益，即使縱然土地是私有土地，拍賣條件由司法事務官依職權裁定應列為不點交，以保留其餘土地對外與道路間最為適宜之聯絡通行方式及確保整體經濟上利用價值。
(八)以債務抵繳租金不點交
【第三人以債務人積欠個人債務或以增加裝潢及營造費用主張抵銷租金，而主張仍有合法使用權源繼續使用該屋，而拒絕搬遷跟不給付租金】，此部份屬債務人個人之債務約定，即與新拍定人無涉。
租賃契約為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之有償契約，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致始能成立，民法第421條定有明文；又債務主張為抵銷租金為使用他人租賃物之對價，故主張租賃關係存在者，應就其支付之財物，與使用他人之物間具有對價關係乙節負舉證責任；另債務的約定不及於新拍定人，該使用關係亦非為租賃，因此仍得請求遷讓返還。
強制執行法第98條第1項規定，取得不動產權利移轉證書之日，即已取得該不動產所有權，再依民法第765條規定，所有權人得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，拍定人可另請求佔用人給付相當於租金之不當得利。
(九)借用、使用借貸不點交
查封筆錄載明『借用中或使用借貸不點交』，按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與借用人間之特定關係，非如租賃之有民法第425條之規定，一旦借用物之所有權移轉予第三人後，借用人除得新所有權人之同意，允予繼續使用外，借用人不得對借用物之受讓人主張與新所有權人間之使用借貸契約繼續存在而拒絕返還。（依最高法院五十年度台上字ㄧ五七八號，七十六年度台上字第二三一四號判例參照）。
因此，簡言之債務人與借用人之間的約定效力不及於拍定人，除有買受人承認或同意，而拍賣公告僅係就拍賣標的物為形式審查說明『借用中或使用借貸不點交』，並無要求買受人繼受此關係之義務。
(十)地上權不除去不點交
金融機構一般貸放原則，土地與建物不同一人所有時，為保障債權，除非建物所有人為連帶保證人，原則上不予貸放，若有例外情形，貸放金額極低約數十萬元。且如擔保土地上有未經保存登記建物時，均會要求於系爭土地上一併設定地上權，以確保其債權。然依民法第832條規定，所謂地上權，係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。因此地上權原屬用益物權性質，並非用以擔保系爭債務之清償，銀行本身也並非在放款之土地有建築物或其他工作物為目的，即與地上權立法之初衷有別，但拍賣時除銀行自行願主張拍定後地上權配合塗銷，以點交狀態標售，盡量提高承買人意願及價格來滿足抵押債權，一般拍賣而言銀行為實現抵押權請求拍賣，與地上權用益物權性質，兩個不屬相同性質，所以拍定後仍不塗銷地上權，即形成不點交狀態。
抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，不動產之土地上如有設定地上權、永佃權、地役權、典權、租賃權..等，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由書參照、最高法院101年度台抗字第551號裁定意旨、臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號研討結果參照）。
(十)僅拍賣其中之土地或建物不點交
這種案例在在法院拍賣條件中，比較少見到，例如某營造商受委託建築，嗣後原地主或建設公司付不出工程價款，在委託地主未清償借款前，該地上物營造商對土地形成法定抵押權，營造商取得執行名義後，對地上物聲請拍賣；而該房屋座落土地營造商並無設定抵押權，即無法列入拍賣範圍造成不點交；土地及建物登記在不同人名下（比如一棟建物夫妻個別登記為土地及建物所有人），況且土地及建物本來就可以各為移轉交易之不動產，有可能出現建物及土地不同一人所有，因此如單獨其中一人為債務人時，就會產生僅拍賣其土地或建物而不點交。
此類案件需先研究，建物及土地相對的使用權源，如果是有當然列為可以標售之物件，反之、如標的本身非有相對有權使用權，即可能面臨拆屋還地風險或只能請求租金，拍賣前權利樣態早已成就，需謹慎了解才能進場投標。
資料撰寫彙整:惠雙法拍所有
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