土地增值稅問題集解
依據土地法第30條第五項：經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。
法拍所得分配次序 國稅有優先抵押權受償
因此一般法拍屋按拍賣所得程序，於分配次序國稅是有優先於抵押權優先受償，自拍定價金中扣抵執行費、地價稅、土地增值稅，拍定人自然不必繳納，但很多人會有這樣的疑問 ，明明拍賣程序中土地增值稅優先受償，國稅既然已經先分配受償，但為何馬上移轉賣出，還有這麼多土地增值稅要繳納？難道是重複課稅或債權人執行後法院沒先扣除這筆款項？想盡方式將戶籍遷入，閃過奢侈稅為自住自用，當年度出售為何還有土地增值稅要繳納？短短的時間為何有這麼多的土地增值稅要繳？種種此類問題：
拍定土地價格分價或評定價格公告現值 孰低為核課基準
然，其實認真看法條便知道，經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準，（意思是以拍定當期的公告現值為比較計算基準），但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。
比對該案件的土地出價款（土地與建物、分別標價、合併拍賣，投標人的出價，將直接影響日後課稅的基準計算），再除以面積平方公尺。
假定拍定土地價格除以面積的每平方公尺，總價高於公告現值（意思土地分價所得高於公告現值時），以從低課稅原則，那就用公告現值作為核課基準課稅。
假定拍定價格除以面積的每平方公尺，總價低於公告現值（意思土地分價所得低於公告現值時），以從低課稅原則，那就用法拍得標的土地分價，作為核課基準課稅。
所以簡單的說，就是拿拍定土地價格之分價當公告現值，然後再跟當期騰本拍定日的評定價格公告現值，兩者做比較，看何者為較低？以較低者最為核課基準，以符合原則，以實質課稅的原則，乃是稅法上特殊的原則或觀察方法，由於稅法領域受量能課稅原則（稅捐負擔公平原則）的支配，在解釋適用法律時即為給付能力；銀行送法院執行拍賣，再稅賦的使用受益原則，先採從低課稅原則，將原本要課的稅費先暫時緩課，待新的所有權人有過戶的行為時，再將暫緩課稅的金額，加上漲價之後的總額合併計算，課徵土地增值稅。
所以當銀行送執行拍賣，確實是在幫債務人繳應繳交的稅費，因為比如房屋稅、地價稅、土地增值稅優先受償，還不是從總價款內扣除，投標人不會因為知道要優先扣除稅費，而多加價一點幫銀行或債務人分擔，這樣的結果，不是銀行幫忙繳稅是什麼？（所以銀行對於持有過久，而未借款的案件放款會更審慎，除了屋齡老舊外的扣除分數，其實還包含土地增值稅逐年增加，發生逾期呆帳回償，請求抵押權實現法拍時，土地增值稅會侵蝕分配總價款。
承上所述，如果先前是以拍定價，從低核課土地增值稅，下次移轉時，仍然從拍定價的土地分價做為公告現值，（而不是取前次過戶較高的公告現值最為前次移轉現值），越過以往現值，往前採用較低拍定價，做為公告現值計算基準，所以縱使是當年度買進然後賣出(即使土地公告現值仍未漲價調整的狀態下)，仍然可能出現高額的土地增值稅要繳納，那就表示你取得的土地價款過低啦！（比公告現值還便宜買進），有時還會發生要代繳土地增值稅狀況，當拍定價額不足扣繳土地增值稅時, 則由拍定人代為補齊差額，始能發給移轉證書。（是指按拍定價格來課稅計算，當分配價款仍不足以繳交土增值稅時，就由拍定人代為繳交其間的差額，才能發給權利移轉證書），仍依稅捐負擔公平原則。
投標前先行試算土地增值稅稅負 可藉以標價巧妙節稅
投標前應先試算如何分別標價、合併拍賣，可達成巧妙的節稅效果。
所以投資大眾對於法院拍賣土地的標購與出售，藉由低價標購法拍標的轉售賺取利益，必須注意有關土地增值稅稅負問題，必須列入考慮範圍，以免得不償失。
資料撰寫彙整:惠雙法拍所有
留言列表
