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雖然增建已於拍賣必需分別標價買入，仍然常常被債務人利用為協商談判搬遷之籌碼，甚至不惜要脅舉報違建！為此，特別將問題整理彙整如下：

1.按抵押權之效力及於抵押物之從物與從權利：民法第八百六十二條第一項定有明文。又於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。此類附屬建物依民法第811 條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，能否併入拍賣範圍則屬實體審認之另一問題；但法拍屋將增建，另為囑託地政測量後查封拍賣，將拍賣物釐清交付給買受人，就是為了避免衍生糾紛之意。

2.違建不得持不動產權利移轉證書逕自辦理所有權移轉登記：承上，拍賣公告常見：建物均未辦理建築物所有權第一次登記，拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記。該建物若經建築主管機關認定係屬違章建築，拍定人應自行承受拆除之危險，因此屬「違章建築」縱經法院拍賣取得，仍不改其「違建」之性質，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物即屬違章建築；又按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，違反者，必要時得強制拆除其建築物，建築法第93條、建築法第25條第1項前段、第86條亦有規定。再按違反建築法或基於建築法所發布命令規定之建築物，其處理辦法，由內政部定之，建築法第97條之2亦有明定。

因此不應將拍賣必須並併入之增建用合法取得就等於合法使用連結；而且為都市化產生的問題，為謀求妥善對策，賦予政府取締、管制之權利，頒定一系列的都市計畫法、土地分區使用管制規則、建築法等及其相關法規，規範都市合理發展。計劃藉由土地分區、建築物使用管制手段、公權力的執行，在不違反憲法保障私人財產之範圍內，以公眾利益及創造舒適生活環境為目標，引導都市合理、健全發展，違章建築認定則屬地方政府行政管理權，必須清楚與拍賣合法取得與建築規定之違章屬兩件事。

3.違建報拆採分級優先執行次序：

以國人之習慣，房子再大永遠少一間，加上地方政府經費有限、地方民意反彈大…等，於是採分級優先執行次序，如八大行業違建及全新的違建屬A類組之評分就相當高，會立即優先執行拆除（詳見表一），而一般違建如拍賣附屬之增建就屬C類組之評分就不高，其實先列管，有經費後按舉報順位執行拆除（議會的委員通過之拆除經費預算不高，因為來自選民壓力，吃力不討好的事沒人願意做），因此經費少的可憐，造成違建增長速度永遠比拆除來的多；那麼債務人想舉報違建來達成特定目的就會出現『效果不彰』，其實回歸問題本身在於債務人本身的認知與態度，造成今日被拍賣之結果並非為拍定買受人，而是本身財務或分割不能之問題，拍定買賣為既成事實，買方於法立場完全沒問題，但態度不應受到法院得強制執行保護而高傲或不給情理或協商空間；債務人也不應將拍定人視為仇敵，把所有怨氣出在拍定人身上，雙方不理智的處理答案是雙輸；雙方能互為體諒、互相幫忙，依經驗反而更容易達成各自所需之目標。

附表提供建築違章拆除優先次序表，如有與政府單位之雷同純屬巧合，為了方便給各位檢視自己違建屬於那一個層級之次序供作參考。

(表一)違章建築拆除優先次序表

※表格說明：A、B、C分三類。A類為優先拆除，B類為次優先拆除，C類為次次順位拆除。

依據內政部函頒之「違章建築影響公共安全處理原則」本件違章為:

□供營業使用之整幢違章建築。

□合法建築物垂直增建違章建築(有B3之情形或違建達二層以上) 。

□合法建築物水平增建違章建築(有B1、B6、B7及B8之情形或違建達二層以上) 。

□其他。

備註:合法建築物應附使用執照及圖說資料佐證。勘查人(簽名):

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