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私有權土地通路之既成道路認定

 擔保物借款及拍賣應涵蓋道路用地 可避免衍生糾紛 

法拍屋因為債務人之關係人（親屬或朋友）將通行道路阻攔或砌牆不得通行，還得翻牆才能回家，鬧上法院及新聞版面的事屢見不鮮，畢竟法拍屋的債務人之不動產起於非自願移轉，除非有經驗的標前事先分析判斷該通路是何種屬性，還有事後處理、因應對策是否有效發揮，才能避免面對有家歸不得的窘境，以既成道路之認定條件(見表一)簡述私有道路說明：

1.私有私設道路及農路：僅供給特定人士出入，如某社區之內的通行道路，就非為供給【不特定人】之要件；而遇到地主自行開闢的道路，現在為了某理由願意提供通路的，日後反悔或經所有權轉手後不承認也常見，最好的方式是將通行道路地持分登記及註明供公眾通行，如果不行至少設定公用地役權（質權）來保障，千萬不要用土地所有權人出具同意書作為保障（法律層面雖然可以救濟，但還需交付訴訟判決相當費時）。

2.私有既成道路：一般係指私有土地因一定原因而供不特定人通行之現成通路。

仍指私有土地自然形成道路(或農路、水路)，供不特定公眾繼續通行(或排水、灌溉)達一定年數者，因時效完成有公用地役關係之存在，此項通路(或水路)之土地，即已為他有公物中公共用物，所有人雖仍有所有權，但其所有權之行使應受限制，不得違反公眾通行之目的。成為公眾通行之道路，其土地之所有權，縱未為移轉登記，而仍為私人保留，亦不容許私人在該道路上起造任何建築物，妨礙交通。

3.私有現有巷道：都市計劃土地經主管建築機關應指定已經公告道路之境界線為建築線。建築法第廿五條第一項、第四十二條、第四十八條之規定甚明。又依台灣省建築管理規則第二條第一項、第四條第一項第一款規定，供公眾通行具有公用地役關係，並依地方自治條例施行現有巷道供公眾通行自可拘束轄區內人民，不論所有權人是否變動。

按大法官釋字第四００號理由書：「既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概為必要。」

地方政府管理權責單位就其寬度、使用性質、使用期間、通行情形及公益上需要認定之，既然認定為既成道路成立公用地役關係，其意義原係指個別人民財產，前述關係其所有權合法價值之權利，因公用地役關係之公權力行為，致附帶遭受較一般人更多之犧牲，使其財產價值之權利喪失或嚴重限制，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，此類土地國家自應依法律之規定徵收給予補償，不應打著公益需要認定，私有土地成了既成道路，卻遲遲不徵收無法兼顧到所有權地主的利益。

公用地役權之權利 勿須辦理地役權登記

台灣省政府交通處69.4.25日六九交二字第一四九二四號函：「…公用地役權之權利為不特定之眾人，勿須辦理地役權登記…」；因此既成道路要提供通行，又無法有效利用，等徵收也遙遙無期，目前各級政府財政困難，尤其是8米以下對於既成道路之徵收補償費用均無法編列情況下，才不會有讓債務人的關係人有機會可以藉私有土地做文章的機會；除政府徵收可以幫助解決實際問題，再者需從銀行要求借貸放款方面要求，所有權人提供擔保物借款時，應涵蓋標的供通行道路之私有土地，日後請求抵押權實現時，也能因為道路用地合併拍賣價金分配一筆款項，還能幫助預防排除債務人保留道路用地，衍生日後糾紛（產生問題的源頭之一：銀行通常未將道路用地一併抵押，所以可以任由第三人承接移轉），雖然現有巷道及既成道路法律關係較為明確，可委請警方依法處理甚至進一步提刑事告訴；但遇到非理性的抗爭或本來就是屬於私有權通路，恐衍生民事請求袋地通行權問題及相關訴訟，買受人除標前已有相當的認知與準備，否則對於金錢及時間都是一種侵害，因此突顯出標前的調查格外重要，委託專業處理是較好的選擇。

資料撰寫彙整:惠雙法拍所有

※表格說明：

1. 私有既成道路至少有下列認定之基礎要件，屬成立要件才有權利，多為確認【通行權利之目的】，如屬於不具備下列要件，就恐為私設道路，如有確認通行之利益及必要，可能還衍生袋地通行權之請求。

2. 私有既成道路，如經權責管理機關認定【公告認定】，就可以進一步認定為【現有巷道】，就可以【指定建築線之目的】，否則僅能有通行之權利，能否指定建築線尚因建築法規之規定，一般而言最常見是請私有既成道路地主，簽署土地使用同意書，才能核發建照。【現有巷道】之層次認定較為嚴謹，尚須曾經指定建築線或請領過建照且經主管機關認定公告才可為之，按前述如已經認定為都市計畫內之現有巷道，縱為私有權土地，其管轄、管理、使用、申請請照、或道路開挖埋設管線，皆屬應向主管機關申請，無須檢附出具地主土地使用同意書。