法拍知識-套繪管制之問題套討－法拍顧問陳松林~惠雙法拍~專營~彰化法拍屋~台中法拍屋~南投法拍屋~雲林法拍屋~嘉義法拍屋~台南法拍屋~法拍代標公司

法拍屋兇宅事件經社會輿論及關注，參加拍賣前一般人都會注意之問題；其實受套繪管制的土地也經常出現於法拍之列，但買到這樣的問題案件，所受的金錢損害絕對比兇宅有過之而無不及，非僅如兇宅減損價金可以相比；一般在土地買賣契約書，有一條款：賣方出賣之土地如有法定套繪，應由賣方負責辦理解除，如發生不得解除套繪之事由時，由賣方負返還價金之義務，因此一般買賣按定型化契約即有所保障；但強制執行法第六十九條規定:「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，法拍屋不負「瑕疵擔保」責任，法院僅為代債務人為出賣地位，所以預參與標售之人要自己盡調查之責任，如果買到受套繪管制土地，也不能依物之瑕疵理由請求返還價金，所以需特別注意。

舉一個案例，約幾年前有一塊位於台中市北區中國醫藥大學附屬醫院旁，雙面鄰路的建地，地點、位置都無可挑剔，結果去做完土地套繪就冷了一半，那塊地緊鄰一棟大樓是屬於該大樓建築基地一部分，早期建商雖合併請領建築執照，也併入容積計算但土地仍為個人之名下，取得使用執照後還刻意將圍牆修改，看起來好像跟隔壁的大樓毫無關係，其實那塊地早已受法定空地套繪管制，然後地主因個人債務關係被法院拍賣；我的建商朋友看到此拍賣資訊，立刻開保證金去承買，泡茶時問我對這塊地看法如何？（說我怎麼沒有報這塊地給他，而且很高興的表情）我說：如果沒有法定空地套繪，這塊地怎麼買怎麼賺，蓋起來樓下當店面，樓上可以租給中國醫藥大學學生或要照顧病人的家屬；他卻一身冷汗（沒去套繪），當場打電話問書記官是否可以退還保證金支票，還好那件案子有2個人一起送應買狀，好不容易才將本行支票拿回來；到現在那塊地還是空地一片，唯一可以確定的事，那塊地是隔壁大樓的法定空地，絕不能蓋合法建物。

法院執行程序，並沒有強制要求債權人調查或提供土地套繪資料，另強制執行法第六十九條規定：法院拍賣物件不負瑕疵擔保責任，地籍套繪圖調查責任就歸咎於買方；建築大樓地基之法空或經起照農舍應套繪之土地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，但前項規定當與發生債權人請求拍賣之權利時，縱然經有套繪之土地仍得為拍賣，所以這是法拍長久以來的陷阱問題；因此除鑑請法院最好請求拍賣土地的物件，請債權人應提供土地套繪之資料外，最上策的方式還是將有受套繪管制的案件，直接於土地標示部登載註記，比如法定空地套繪、農地提供興建農舍、申請建照套繪管制…等直接於謄本明示，而且謄本有公示之意義，如果還發生錯誤就完全可歸責於買方自己，進一步提昇買賣交易安全，希望有心人士共同推動，能早日看見實行的一天到來，是大家共同的福氣。

項目	套繪管制之總類及目的
1	法定空地套繪管制（屬建築基地一部分）
說明	法定空地依建築法之規定，故屬建築基地之一部，其留設亦為建築許可之條件，然法定空地留設之目的，係在使建築物便於日照、通風、採光及防火，以增進房屋使用人之舒適、安全及衛生，法定空地之留設及使用之限制，依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，係公法上就土地使用之管制規範，土地受法定空地之套繪管制。（登載建照號碼）
2	農地提供興建農舍之所有地號套繪管制
說明	按農業用地興建農舍辦法第12條第2項「未經解除套繪管制不得辦理分割」之情形，係指「協議分割」；至於法院之「裁判分割」則不受該規定之限制，此乃類推適用建築基地法定空地分割辦法第6條第1、2項規定。已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上，102年7月1日修正發布之農業用地興建農舍辦法第12條第2項、第3項定有明文。（登載建照號碼）
3	建築法申請建照套繪管制（許可建築之用地）
說明	依建築法規請領建照核准後，於地籍套繪圖上標示擬建造之建物位置，目的為避免重複建照，以達容積率跟建蔽率實體管制，如該建照於期間未建築完成，（縱使建照已過期）仍需由土地所有權人辦理解除套繪，才可以重新申請建照。（登載建照號碼）
4	變更設計套繪管制
說明	經請領建照核准後，因更改變更原設計，並更改設計核准後依新案蓋過舊案原則，於地籍套繪圖重新套繪（登載建照號碼）
5	解除套繪管制
說明	農地經申請還原比例，核准部份解除套繪或申請拆除執照已完成拆除作業，雖然於地籍套繪圖可不做繪製登載，然目的可於新案申請前空窗期管制，如期間有程序不符或爭議事件，依拆除申請字號反查。（登載拆除執照號碼）
6	畸零地緩徵套繪管制
說明	早期道路開闢，因道路工程因而變成畸零地，其需繳納之道路工程受益費暫先辦理緩徵，但於地籍套繪圖登載，於土地所有權人經合併申請建築或辦理土地調整分割時予以課稅。（登載課稅號碼）
項目	除外情形僅於地籍套繪圖加註，不做實際套繪
說明（1）	(一)應辦理細部計畫尚未發布實施地區。 (二)應辦理市地重劃地區套繪管制。 (三)應辦理都市更新地區。 (四)應辦理區段徵收地區。 (五)禁建地區。 (六)都市計畫書規定應辦理整體開發地區。前開禁限建區域僅為短期限制禁止移轉，地政局僅以圖說解明位置區域並於謄本加以註記，開發完成後及一併塗銷。（不加註也不套繪）謄本註記已有公示之意義。
說明（2）	該土地仍有375租約事實，僅於地籍圖套繪加註管制，以防止權利人之權益受侵害。（加註）
說明（3）	訴訟糾紛案件陳情案，僅於地籍圖套繪加註（例如非法取得土地使用權同意書…等）（加註）
說明（4）	特殊禁限建區域（如斷層帶、行水區、水源保護區、軍事管制範圍限建、航道管制區樓高限制…等），僅於地籍圖套繪加註。
說明（5）	建築法規實行前已存在之建物，系經測量後編定建物建號及繪製位置圖、測量成果圖及補辦建物第一次登記，於建管單位並無土地套繪管制，但仍為合法建物。或建物系為合法申請建築而來，地方政府於後期才施行做土地套繪管制，拆除或受理申請興建，仍依現實情形加以管制。（地籍套繪圖呈現空白，需多加注意）